ESG

Die ESG-Kriterien nachhaltiger Anlagen

Die Einhaltung von ESG-Kriterien ist wahrhaftig zu einem globalen Trend geworden. Das Kürzel ESG spiegelt die drei wichtigen Komponenten einer nachhaltigen Unternehmensentwicklung wider: Umwelt (Environment), soziale Projekte (Social) und Unternehmensführung (Governance).

In der Immobilienbranche geht man heute davon aus, dass die meisten Unternehmen diese Prinzipien, darunter wichtige Umwelt- und soziale Aspekte, in ihre Geschäftstätigkeit einbeziehen. Einfach ausgedrückt, heutige Unternehmer sollen die Umwelt und die Gesellschaft respektieren, in Menschen investieren, verantwortungsvolle Managementpraktiken umsetzen sowie versuchen, für alle Beteiligten – Aktionäre, Partner, Kunden und Mitarbeiter – transparent zu sein.

Laut PwC kaufen 55 % der Verbraucher Produkte von Unternehmen mit einer starken Umweltpolitik. Darüber hinaus sind sie bereit, für lokal bezogene und umweltfreundlich verpackte Produkte mehr zu bezahlen; wiederum 97 % der Anleger analysieren ESG-Faktoren, bevor sie in ein Unternehmen investieren.

In den 1990er-Jahren wurden die ersten sogenannten grünen Standards, die Bewertungssysteme für umweltfreundliche Gebäude, eingeführt. Aktuell gibt es drei anerkannte Zertifikate: DGNB, LEED und BREEAM. Die DGNB hat im Neubau-Segment einen Marktanteil von über 80 % und erstreckt sich auf 64 % der bereits bestehenden Gebäude. Die LEED-Zertifizierung wird öfter für Neubauten verwendet, während sich BREEAM auf Bestandsimmobilien konzentriert. Die Einhaltung der ESG-Anforderungen in der Immobilienbranche ist von größter Bedeutung, weil der Wert von Gebäuden davon abhängt, wie gut sie vor Risiken geschützt sind.

Um dieses Ziel langfristig zu erreichen und die Nachhaltigkeit der Objekte zu sichern, sind folgende Punkte wichtig:

• Steuerung der Klimabilanz direkt am Objekt
• Erbringung von nachhaltig orientierten Property Management Services/ Bereitstellung von Dienstleistungen für eine effektive Immobilienverwaltung
• Beauftragung nachhaltig agierender externer Dienstleister

Das Green Property Management Assessment

Unter Property Management (PM) versteht man eine optimale Nutzung von Immobilien und die Kontrolle über den Lebenszyklus der Gebäude. Das bedeutet, dass die Verwaltung eines Objektes auch die Kosten des Gebäudes bestimmt. Der Katalog von Professor Uwe Rotermund, einem Ingenieur und Experten für Property und Facility Management, berücksichtigt den Lebenszyklus der Gebäude inklusive Kosten für deren Planung, Betrieb und Reparatur. Dieser Leistungskatalog beinhaltet insbesondere folgende Instandhaltungsleistungen:

• Ver- und Entsorgung (u.a. Elektroenergie oder Abwasserentsorgung)
• Infrastrukturelles Gebäudemanagement – objektbezogen (u.a. Hausmeisterdienste oder Reinigungs-/ Pflegedienste)
• Infrastrukturelles Gebäudemanagement – nutzerbezogen (u.a. Waren-/ Logistikdienste, Interne Postdienste) analog
  Leistungsübersicht GEFMA 200
• Technisches Gebäudemanagement (u.a. Instandhalten, Betreiben/ Betriebsführen)
• Kaufmännisches Gebäudemanagement (u.a. Objektbuchhaltung oder Beschaffungsmanagement)

Jede Dienstleistung wird anhand eines Scoring-Modells auf ihren ökologischen und wirtschaftlichen Nutzen hin bewertet. Die ökonomische Auswirkung spiegelt die Kosten einer Dienstleistung wider, gemessen für die jeweilige Konzentration der Leistung sowie die zugrunde liegende Kostendynamik. Markterfahrungen und Experteninterviews bilden die Grundlagen für Umwelt- und Wirtschaftsverträglichkeitsprüfungen.

Aufgrund der akzeptierten Normen und der Verbrauchernachfrage rücken die Prinzipien der nachhaltigen Entwicklung nach und nach in die Kategorie der weltweit einzuhaltenden Standards ein. Ein Unternehmen, das sich im Immobiliengeschäft von der Nachhaltigkeit abwendet, wird dies bald bei seiner Wettbewerbsfähigkeit spüren. Die Diskussion über Klimawandel, Arbeitsbedingungen und Fragen der Unternehmensführung hat bereits ihren Höhepunkt erreicht. Dies wurde auch durch die Unterzeichnung des Pariser Abkommens im Dezember 2015 auf der internationalen Klimakonferenz „COP 21“ belegt, wo sich die Teilnehmer verpflichtet haben, die Weltwirtschaft klimafreundlich zu verändern. Alle Länder der Welt sind an die Bedingungen dieses Abkommens gebunden, das darauf abzielt, Maßnahmen zur Verhinderung der globalen Erwärmung und zur Reduzierung der CO2-Emissionen zu ergreifen.

Die Senkung der Betriebskosten, etwa im Zusammenhang mit dem Energie-, Wasser- oder Wartungsbedarf eines Gebäudes, wirkt sich nämlich direkt auf seinen Wiederverkaufswert aus und erhöht seine Investitionsattraktivität und das Interesse der Kunden. Große, multinationale Konzerne stellen heute Anforderungen an die Umsetzung der Prinzipien der nachhaltigen Entwicklung (fordern z. B. das Vorliegen eines „grünen“ Zertifikats als Voraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrags). Gebäude, die diese Anforderungen nicht erfüllen, ziehen weniger potenzielle Mieter an und können daher den Investitionswert am Markt nicht halten. Darüber hinaus gibt es viele andere mit Nachhaltigkeit verbundene Vorteile, wie die Verbesserung der Luftqualität, die letztendlich zwangsläufig zu einer Verringerung der schädlichen Umweltauswirkungen durch den Betrieb des Gebäudes führen.

Anleger achten heute besonders stark auf ihre Reputation. Die Offenlegungen über CO2-Emissionen sowie die Energieeffizienz von Objekten werden in Zeiten der sozialen Netzwerke sowie des digitalen Journalismus immer häufiger öffentlich gemacht. Die Nichteinhaltung dieser Normen wirkt sich auf die finanzielle Leistung der Organisation aus sowie auf ihre Immobilienwerte. Oftmals kann sich die nachträgliche Modernisierung des Gebäudes als wirtschaftlich unrentabel erweisen und das Objekt unbeansprucht bleiben. Maßnahmen zur Verankerung von ESG-Prinzipien sind der einzige Weg, um nachhaltig zu handeln.

ESG Reporting

Wir sehen Nachhaltigkeit als wesentliche Voraussetzung für zukünftigen Erfolg, denn nachhaltig handeln bedeutet, sich an den Bedürfnissen der Kunden – Mieter, Stakeholder und Aktionäre – zu orientieren. Unsere Experten analysieren gerne die Nachhaltigkeit Ihrer Objekte und ermitteln Verbesserungspotenzial gemäß den ESG-Kriterien.